In Deutschland gibt es keine explizite Regelung im Gesetz, die besagt, dass u.a. nach behördlichen Schließungen Pacht nicht bezahlt werden muss. Ob Mieter und Pächter wegen der Corona-Krise und den damit verbundenen massiven Umsatzverlusten gegebenenfalls Ansprüche gegen die Vermieter oder Verpächter auf Miet- oder Pachtreduzierung haben war daher bislang umstritten. Umso wegweisender ist nun ein aktuelles Urteil des LG München I.

Erstmals hat ein Landgericht einem Einzelhändler die Minderung der Miete wegen der Coronabedingten Schließung gestattet. Gibt dieses Urteil berechtigte Hoffnung auch für Gastronomie und Hotellerie, dass Gerichte in ihrem Sinne entscheiden?

In der Vergangenheit wurden nur zwei konträre Urteile erlassen. So hatte das Landgericht im saarländischen Zweibrücken und das Landgericht Frankfurt am Main im Sommer einer Minderung der Miete bei Einzelhändlern noch abgelehnt, da weder ein Mangel der Mietsache, noch ein Fall der Unmöglichkeit vorliege.

Im vorliegenden Fall urteilte das Landgericht München, dass ein Einzelhändler aufgrund der behördlich angeordneten COVID-19-Maßnahmen bis zu 80 Prozent weniger Miete zahlen muss, da ein Mangel der Mietsache vorliege.

Konkret hatte der Betreiber eines Münchner Geschäfts für Möbel- und Wohnaccessoires nach der behördlich angeordneten Betriebsschließung im März seinem Vermieter schriftlich mitgeteilt, er müsse ab April Coronabedingt bis auf weiteres die Miete um hundert Prozent kürzen. Er berief sich dabei auf höhere Gewalt „im Sinne eines unvorhersehbaren und unabwendbaren Ereignisses.“ Der Vermieter klagte dagegen auf Zahlung der Mietschuld in voller Höhe samt Zinsen.

Das LG München urteilte, dass der Mieter eine Mietminderung aufgrund der Corona-bedingten Auflagen geltend machen kann, wenn auch keine Minderung zu hundert Prozent. Das Gericht lehnte seine Entscheidung an eine Reihe von Reichsgerichts-Urteilen aus der Zeit des ersten Weltkriegs an, als behördliche Auflagen ebenfalls Einschränkungen für Fabriken, Restaurants, Nachtlokale und Einzelhandelsgeschäfte mit sich brachten, aufgrund derer Miet- oder Pachtminderungen geltend gemacht werden konnten.

„Schriftlich festgelegter und überdies deutlich von den Parteien vorausgesetzter Mietzweck war der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum Zwecke des Einzelhandels. Dieser Mietzweck konnte nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona-Epidemie nicht mehr eingehalten werden. Diese Beschränkungen fallen nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin“, heißt es im Urteil des LG München.

Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, es wurde bereits vorm Oberlandesgericht Berufung eingelegt.

Der VEBWK sieht sich durch das Urteil in seiner Rechtsauffassung bestätigt und hatte mit Newsletter vom 2.4.2020 bereits empfohlen Pachten nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen. Sollte das Urteil in der nächsten Instanz bestätigt werden, so dürfte dieser Vorbehalt Grundlage für einen Rückzahlungsanspruch sein.

TIPP: Wir raten Ihnen dringend die Pacht für den neuerlichen Lockdown nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen