Wie kürzlich berichtet, bedeuten staatlich angeordnete Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für Gewerbemieter, die die angemieteten Räume dadurch gar nicht mehr oder nur erheblich eingeschränkt nutzen können, nach einer Gesetzesänderung nun eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ für ein Miet- oder Pachtverhältnis.

Diese Gesetzesänderung gibt jedoch nicht automatisch einen Anspruch auf Mietminderung. Im Einzelfall müssen immer die konkreten vertraglichen Vereinbarungen geprüft werden. Notfalls muss gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann.

Auch wenn sich daraus kein Minderungsrecht ergibt, erfahren Pächter damit doch eine deutlich bessere Verhandlungsposition.

Wirtschaftlich schwer von der Schließung betroffene Mieter und Pächter können sich nun künftig darauf berufen, wenn es um Mietminderungen oder -stundungen bzw. Vertragsänderungen geht.

Wie kann man aber praktisch eine Pachtminderung durchsetzen?

Im Auftrag des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes sowie des Hotelverbandes Deutschland, hat die Kanzlei Steinpichler einen LeitfadenCorona und Gewerbemietrecht erstellt, welcher der Aufklärung der Mieter-/Pächterpartei dienen soll.

Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:

  • Mit dem Wegfall der großen Geschäftsgrundlage wird die vertraglich vereinbarte Risikoverteilung hinfällig. Stattdessen muss diese an die geänderten Umstände und den damit einhergehenden Zweckverfall angepasst werden. Die Höhe der Mietzahlungen ist anhand des bereinigten Umsatzeinbruchs
  • Die Höhe der Miet- und Pachtreduktion ist individuell zu bestimmen. Staatshilfen, Fixkostenzuschüsse, Kurzarbeitergeld (KuG), Kostenreduktionen und anderweitige Verdienste sind bei der Berechnung des Umsatzrückgangs zu berücksichtigen. Die Differenz des pandemiebedingten und bereinigten Umsatzrückganges im Vergleich zum Vorjahresniveau kann als Mittelwert in die Berechnung einer angemessenen Miet-/Pachtreduzierung herangezogen werden
  • Es ist beiden Miet-/Pachtvertragsparteien dringend anzuraten, etwaige Auseinandersetzungen über Pflicht und Höhe der Miet- und Pachtzahlungen außergerichtlich durch Verhandlungen zu regeln. (zur Begründung siehe Leitfaden Seite 6)

Empfohlene Vorgehensweise:

  • Berechnen Sie Ihre pandemiebedingten Umsatzrückgänge im Vorjahresvergleich anhand der Berechnungsmodelle (Ergebnis vor Miete/Pacht oder EBITDA vor Miete/Pacht); wenn dies nicht möglich ist, orientieren Sie sich an dem prozentual durchschnittlichen Umsatzrückgang in den Pandemiemonaten, den Sie um positive Effekte bereinigen,
  • Verlangen Sie schriftlich (ggf. mittels eingeschriebenem Brief) gegenüber dem Vermieter/Verpächter eine Anpassung der Miete entsprechend Ihren nachvollziehbaren und belegten Berechnungen, und zwar zunächst in Höhe des Mittelwertes zwischen dem gesamten prozentualen Durchschnittsumsatzrückgang und dem hälftigen prozentualen Durchschnittsumsatzrückgang (Bsp.: durchschnittlicher Umsatzrückgang zwischen März und Dezember 2020 = 60 %; hälftiger prozentualer Durchschnittsumsatzrückgang zwischen März und Dezember 2020 = 30 %; verlangen Sie zunächst 45 % Mieterlass und nutzen Sie im Verhandlungswege den Spielraum bis mindestens 30 % Mieterlass),