Sonder-Kündigungsschutz bis 30. Juni 2020

Aufgrund eines Sonderkündigungsschutzes in der Corona-Krise konnte Mietern und Pächtern für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt werden. Die Miete bleibt für diesen Zeitraum weiterhin fällig; es können auch Verzugszinsen entstehen. Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 müssen bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden, sonst kann den Mietern wieder gekündigt werden. Mieter müssen im Streitfall glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Dieser Sonderkündigungsschutz wurde NICHT verlängert und ist am 30. Juni 2020 ausgelaufen.


Was gilt jetzt?

In Deutschland gibt es keine explizite Regelung im Gesetz, die besagt, dass u.a. nach behördlichen Schließungen Pacht nicht bezahlt werden muss.

Der DEHOGA Bundesverband hat deshalb von einer Anwaltskanzlei prüfen lassen, ob Mieter und Pächter wegen der Corona-Krise und den damit verbundenen massiven Umsatzverlusten gegebenenfalls Ansprüche gegen die Vermieter oder Verpächter auf Miet- oder Pachtreduzierung haben.

Nach Einschätzung des Dehoga bestehen Gründe zur Annahme, dass im Falle einer behördlich angezeigten Schließung von Betrieben die Geschäftsgrundlage gestört ist, was zu einer Reduzierung der Pacht führt. Dies gelte zumindest für vollständige oder zumindest nahezu vollständige Schließungen.

Der DEHOGA weist darauf hin, dass jeder Betrieb selbst abwägen müsse, wie er sich gegenüber Vermietern oder Verpächtern in dieser besonderen Situation verhält. In keinem Fall sollte die Pachtzahlung ohne vorherige Rücksprache mit dem Verpächter eingestellt werden, da es sonst zum Zahlungsverzug kommt, was zu einer Kündigung führen kann.

Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung, sollten Hoteliers und Gastronomen in dem Zeitraum, in dem ihr Betrieb durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie schwerwiegend gestört sei, auf jeden Fall zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung an die Vermieter oder Verpächter zahlen. Hierüber sollten die Gastgeber die Vermieter oder Verpächter entsprechend informieren. Durch ein solches Vorgehen bestehe weiterhin die Option, die gezahlte Miete oder Pacht später zurückzufordern für den Fall, dass gerichtliche Entscheidungen ergehen sollten, nach denen die Mieter oder Pächter tatsächlich nicht verpflichtet waren, die volle Schuld zu zahlen. In der schriftlichen Anzeige sollte konkret angegeben werden, seit wann massive Umsatzverluste zu verzeichnen sind und insbesondere, seit wann der Betrieb ggf. geschlossen wurde.

Muster-Anschreiben mit Bausteinen für ihre Reaktionsmöglichkeiten gegenüber dem Vermieter/Verpächter.

HIER geht es zum DEHOGA-Merkblatt „Mögliche Ansprüche auf Miet-/Pachtreduzierung aufgrund der Corona-Krise“.


Urteile zu Miet- und Pachtminderungen

Das Landgericht München I hat in einem Urteil vom September 2020 eine Coronabedingte Betriebsschließung als Mietmangel eingestuft. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.
In der Vergangenheit wurden bislang zwei konträre Urteile erlassen. So hatte das Landgericht im saarländischen Zweibrücken und das Landgericht Frankfurt am Main im Sommer einer Minderung der Miete bei Einzelhändlern noch abgelehnt, da weder ein Mangel der Mietsache, noch ein Fall der Unmöglichkeit vorliege.

Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 1. April 2021 (Az.: 8 U 1099/20) als Berufungsinstanz entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein könne, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden müsse.


Gesetzliche Klarstellung bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen

Staatlich angeordnete Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für Gewerbemieter, die die angemieteten Räume dadurch gar nicht mehr oder nur erheblich eingeschränkt nutzen können, bedeuten künftig eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ für ein Miet- oder Pachtverhältnis.

Diese Gesetzesänderung gibt jedoch nicht automatisch einen Anspruch auf Mietminderung. Im Einzelfall müssen immer die konkreten vertraglichen Vereinbarungen geprüft werden. Notfalls muss gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung des Vertrags verlang werden kann.

Auch wenn sich daraus kein Minderungsrecht ergibt, erfahren Pächter damit doch eine deutlich bessere Verhandlungsposition.

Wirtschaftlich schwer von der Schließung betroffene Mieter und Pächter können sich nun künftig darauf berufen, wenn es um Mietminderungen oder -stundungen bzw. Vertragsänderungen geht.